Module Généralités Régie Sorel & Chuit SA · Le Clos-Cheluez
Régie Sorel & Chuit SA · Dossier Fil Rouge « Le Clos-Cheluez »

L’immeuble en tant que système : du bâtiment physique à la base de données

En une phrase

Comprendre comment un ensemble immobilier réel (bâtiments, lots, équipements techniques, habitants) est modélisé dans le logiciel de gestion de la régie (ERP) afin de qualifier chaque demande et préparer la décision.

1. Notre ensemble fil rouge : « Le Clos-Cheluez » (Carouge)

Vous êtes assistant·e de gestion au sein de la Régie Sorel & Chuit SA (8 collaborateurs, Genève). Vous gérez au quotidien deux bâtiments voisins reliés par un parking souterrain commun :

Critère Bâtiment A — La PPE (n° 12) Bâtiment B — Le Locatif (n° 14) Parking Souterrain (-1)
Code ERP & Parcelle BAT-A · Parcelle RF 4812 BAT-B · Parcelle RF 4813 PKG-COMMUN · Servitude RF-SERV-2018-409
Année & Lots 2018 · 9 lots (A-01 à A-09 = 1 000 ‰) 1974 · 14 lots (B-001 à B-403) 26 places (P-01..12 PPE A · P-13..26 B) + 3 visiteurs
Qui possède ? 9 copropriétaires aux millièmes (Président : M. Duchêne, A-08) Propriétaire unique : Fondation FPPH (M. Henri Aubert) Clé de répartition : 12/26e (46,15 %) A / 14/26e (53,85 %) B
Référent régie & Plafond Cédric Vodoz (Admin. PPE) · Plafond CHF 1 000.– HT Camille Roch (Gérante) · Plafond CHF 1 500.– HT Double validation Vodoz (12/26e) + Roch (14/26e)
Technique clé PAC géothermique, toiture plate végétalisée Chaudière mazout (1999), fenêtres cour (1974) Porte motorisée Hörmann, ventilation CO, rampe chauffante

2. L’essentiel (5 notions clés)

Notion 1 · Système

Tout est lié dans un immeuble

Une fuite sur le siphon du Lot B-302 traverse la dalle vers le luminaire du Lot B-202 : un événement technique devient immédiatement un sujet humain, juridique (bail/assurances) et comptable.

Notion 2 · Base de données (ERP)

Du mur physique à l’objet informatique

Dans le logiciel de la régie, chaque élément possède un identifiant unique : Immeuble → Lot → Contrat / Quote-part → Acteur → Ticket technique → Facture.

{
  "id_equipement": "EQ-PKG-PORTE",
  "nom": "Porte sectionnelle motorisée Hörmann (Parking -1)",
  "rattachement_spatial": "PKG-COMMUN",
  "servitude_rf": "RF-SERV-2018-409",
  "cle_repartition_frais": { "BAT-A-PPE": "12/26 (46.15%)", "BAT-B-LOC": "14/26 (53.85%)" }
}
Règle : Avant d’envoyer un artisan ou de répondre à un habitant, vérifiez toujours dans l’ERP : 1) sur quel objet (Privatif, Commun A, Immeuble B ou Parking commun) porte la demande, et 2) quel est votre plafond d’engagement.
Piège : Si vous saisissez un bon de travail sur BAT-B au lieu de PKG-COMMUN, le propriétaire du locatif B paie 100 % de la facture au lieu de ses 14/26e. De même, ne prenez jamais une déclaration ou accusation pour un fait vérifié (E).
Atelier pratique en binômes

3. Mises en situation réelles au Clos-Cheluez

Cas 01 Attention : tri des priorités

Le rapport du lundi matin du concierge Mateus Silva (07h45)

« Bonjour la régie, c’est Mateus. Quatre choses ce matin :
1. En chaufferie du 14 (Bâtiment B), le manomètre de la chaudière mazout est tombé à 0,7 bar (photo jointe) et le brûleur a toussé deux fois.
2. Au parking souterrain, place P-19 (celle de M. Benali), il y a une camionnette blanche GE-904112 garée sans autorisation ; c’est sûrement encore un livreur de l’épicier M. Conti (Lot B-001) !
3. Mme Rochat du 3e (Lot B-301) m’a dit dans l’escalier qu’il fait 16 °C dans son salon à cause de sa vieille fenêtre côté cour.
4. M. Duchêne (Lot A-08, Président PPE A) m’a donné l’ordre de couper immédiatement la ventilation du parking souterrain parce qu’elle fait trop de bruit la nuit. Je coupe le disjoncteur ? »

Questions :

  1. Pour chacun des 4 points, indiquez : l’objet ERP concerné, s’il s’agit d’un Fait vérifié (E), d’une Déclaration (A) ou d’une Hypothèse (H), le degré d’urgence (1 à 3) et votre action.
  2. Pourquoi Mateus Silva ne doit-il jamais exécuter l’ordre direct de M. Duchêne ?
Cas 02 Qualification PPE vs Locatif

Trois demandes simultanées à 10h00 au guichet

  1. Appel A (M. Lucas Meyer, occupant du Lot A-06, 3e étage PPE A) : « Mon lave-vaisselle est en panne ET une ampoule du couloir commun devant l’ascenseur est grillée. Envoyez un dépanneur pour les deux ! »
  2. Appel B (Mmes Tissot & Vargas, copropriétaires du Lot A-02, 102 ‰) : « Nous voulons utiliser notre part du fonds de rénovation (CHF 94 500.–) pour refaire le parquet de notre salon et remplacer la toile solaire déchirée de notre terrasse. »
  3. Appel C (Mme Jeanne-Marie Rochat, locataire du Lot B-301 depuis 1994, loyer CHF 1 120.–) : « La crémone de ma fenêtre en bois de 1974 est bloquée, l’air froid passe. Mais si vous envoyez le menuisier, est-ce que le propriétaire va augmenter mon loyer ? »

Question : Pour chaque appel, indiquez quelle fiche ERP vous consultez, qui paie quoi, et formulez votre réponse professionnelle.

Cas 03 Piège IA SorelBot · Parking A + B

La panne du vendredi 16h30 sur la porte du parking souterrain

La porte automatique (EQ-PKG-PORTE) est bloquée aux trois quarts fermée (ressort cassé). Plus aucune voiture des 26 places (P-01 à P-26) ne peut entrer ni sortir. Devis d’intervention immédiate d’Electro-Portes Genève SA : CHF 1 322.85 HT (CHF 1 430.00 TTC).

Mail de M. Duchêne (Président PPE A) à 16h42 : « C’est encore le livreur de la Bottega Conti (Lot B-001) qui a forcé la porte ce matin ! La PPE A refuse de payer un centime. Facturez 100 % à l’épicier ! »

Brouillon proposé par l’IA SorelBot : « Bonjour M. Conti, suite à la dégradation de la porte du parking par votre livreur ce matin, la facture de CHF 1 430.– sera prélevée sur votre prochain loyer. »

Questions :

  1. Relevez les 3 erreurs graves du brouillon de l’IA SorelBot.
  2. Calculez la part exacte HT et TTC de la PPE A (12/26e) et du Bâtiment B (14/26e). Cédric Vodoz et Camille Roch peuvent-ils signer ce bon de commande immédiatement à 16h45 selon leurs plafonds ?
  3. Quelles sont les 3 catégories d’usagers du parking à prévenir par SMS/mail avant 17h00 (attention aux places P-25 et P-26) ?