Documents Sources de la Régie — Le Clos-Cheluez (Régie Sorel & Chuit SA)

RÉGIE SOREL & CHUIT SA

Service Location · Rue Saint-Léger 18, 1204 Genève

FORMULAIRE : DEM-LOC-GE
Objet : Lot B-302 (Ch. du Clos-Cheluez 14)
Loyer brut : CHF 2 500.– / mois

Demande de location d’appartement & Contrôle de solvabilité (`art. 264 CO`)

Règle : Lors d’une résiliation anticipée (`art. 264 CO`), le locataire sortant (époux Lindqvist) est libéré s’il présente un candidat solvable (loyer brut ≤ 30–33 % du revenu brut), sans poursuite et acceptant le bail aux mêmes conditions.

Critère du formulaire officiel	Dossier Candidat A (Époux Keller)	Dossier Candidat B (M. Romain Vasseur)
Identité & Statut	David & Sarah KELLER (Mariés · Suisse & Permis B)	Romain VASSEUR (Célibataire · Indépendant depuis 4 mois)
Revenu mensuel brut vérifié	CHF 10 500.– / mois	CHF 5 800.– / mois (déclaré)
Taux d’effort (Loyer `CHF 2 500.–`)	✓ 23,8 % (Conforme < 30 %)	▲ 43,1 % (Refusé > 33 %)
Extrait Office des poursuites (< 3 mois)	✓ Vierge (0 poursuite)	▲ 2 poursuites (CHF 5 090.–)
Reprise aux mêmes conditions (`01.12.2026`)	OUI (Sans condition)	NON (Exige réfection complète peinture salon)

RÉGIE SOREL & CHUIT SA

Contrat de bail à loyer & Formule Officielle Canton de Genève

RÉF. ERP : BAIL-2021-B202
Immeuble : Ch. du Clos-Cheluez 14 (BAT-B)
Garantie BCGE : CHF 6 450.–

Contrat de Bail à Loyer (`Lot B-202`) & Avis Officiel de Fixation du Loyer Initial

Attention (Spécificité genevoise) : À Genève, l’omission de la Formule officielle verte lors d’un nouveau bail (indiquant l’ancien loyer et le motif de hausse) entraîne la nullité du loyer (`art. 270 CO`). Délai de contestation : 30 jours.

Rubrique contractuelle	Données du Bail `BAIL-2021-B202` (Famille Karim & Nadia Benali)
Bailleur	Fondation Patrimoine & Prévoyance Horlogère (FPPH), p.a. Régie Sorel & Chuit SA
Objet loué	`Lot B-202` — 4,5 pièces au 2e étage (`92 m²`) + Cave `C-08` (à titre gratuit)
Loyer net + Acompte charges	`CHF 2 150.00` net + `CHF 240.00` acompte chauffage/frais acc. = `CHF 2 390.00 / mois`
Ancien loyer (Formule officielle)	`CHF 2 050.00 / mois` · Motif hausse (+`CHF 100.–`) : réfection peintures & cuisine + loyers usuels Carouge
Garantie bancaire (`art. 257e CO`)	`CHF 6 450.00` (3 mois loyer net) bloqués sur compte BCGE n° `8841-9` au nom des locataires
Bail séparé Parking (`Place P-19`)	`CHF 200.00 / mois` (exonéré de TVA car accessoire au logement — contrairement aux places externes `P-25/P-26` soumises à TVA `8,1 %`)

RÉGIE SOREL & CHUIT SA

État Locatif Officiel d’Immeuble (Rent Roll ERP)

ÉDITION DU : 15.10.2026
Parcelle RF 4813 · Bâtiment B (1974)
Propriétaire : Fondation FPPH

État Locatif Annuel — Bâtiment B (14 Lots + 14 Places de Parking)

Règle : L’état locatif distingue toujours le loyer net (revenu du propriétaire : CHF 328 560.–/an) et les acomptes de charges (avances des locataires pour le décompte annuel : CHF 34 920.–/an).

Lot	Étage & Type	Surf.	Locataire	Entrée	Loyer Net / mois	Acompte / mois	Loyer Net / an	Statut ERP
`B-001`	Rez · Arcade Épicerie	`110 m²`	Bottega Conti Sàrl	`01.04.2021`	CHF 3 200.–	CHF 350.–	CHF 38 400.–	Bail comm.
`B-002`	Rez · Arcade Atelier	`75 m²`	Atelier Klee Sàrl	`01.09.2022`	CHF 2 100.–	CHF 220.–	CHF 25 200.–	À jour
`B-101`	1er · 3,5 p. Concierge	`72 m²`	Silva Mateus	`01.01.2019`	CHF 1 450.–	CHF 180.–	CHF 17 400.–	Fonction
`B-202`	2e · 4,5 p.	`92 m²`	Benali Karim & Nadia	`01.09.2021`	CHF 2 150.–	CHF 240.–	CHF 25 800.–	▲ Fuite SdB
`B-301`	3e · 3,5 p. (Ancien)	`74 m²`	Rochat Jeanne-Marie	`01.04.1994`	CHF 1 120.–	CHF 180.–	CHF 13 440.–	⏱ 182 CHF/m²
`B-302`	3e · 4,5 p.	`94 m²`	Lindqvist Erik & Anna	`01.06.2022`	CHF 2 250.–	CHF 250.–	CHF 27 000.–	⏱ Départ 264 CO
`B-402`	4e · 4,5 p.	`92 m²`	Diallo Souleymane	`01.08.2023`	CHF 1 980.–	CHF 240.–	CHF 23 760.–	▲ Impayé 2 mois
`Autres`	7 autres logements B	`456 m²`	Morel, Delarue, Mercier…	—	CHF 10 330.–	CHF 1 250.–	CHF 123 960.–	À jour
`P-13..26`	Sous-sol -1 · 14 places	—	12 internes + 2 externes	—	CHF 2 800.–	—	CHF 33 600.–	Clé 14/26e
TOTAL GÉNÉRAL ÉTAT LOCATIF BÂTIMENT B + PARKING B					CHF 27 380.–	CHF 2 910.–	CHF 328 560.–	0 % vacance

RÉGIE SOREL & CHUIT SA

Procès-Verbal d’État des Lieux & Bon de Travail ERP

BON DE TRAVAIL : TK-2026-104
Urgence P1 · Plafond : CHF 800.– HT

1. Extrait PV d’État des Lieux de Sortie (`Lot B-302` · Occupation 4,5 ans)

Élément constaté	Qualification	Durée de vie (Tabelle paritaire)	Valeur résiduelle à charge du locataire
Peinture séjour (trous chevilles rebouchés, léger jaunissement)	Usure normale (art. 267 CO)	8 ans (âge : 4,5 ans)	CHF 0.00 (100 % Bailleur)
Peinture Chambre 1 (feutre indélébile sur un pan · devis `CHF 600.–`)	Dégât excessif locataire	8 ans → reste 3,5 / 8 ans (`43,75 %`)	CHF 262.50
Parquet chêne séjour (brûlure charbon · devis reprise `CHF 500.–`)	Dégât accidentel (RC ménage)	10 ans (âge : 8 ans) → reste 2 / 10 (`20 %`)	CHF 100.00

2. Bon de Travail Officiel (`TK-2026-104` adressé à Piguet Sanitaire SA)

Objet ERP : BAT-B · Lots B-202 (2e) & B-302 (3e) · Imputation : Compte 4120 Entretien sanitaire B

Mission : Goutte-à-goutte actif au plafond SdB du Lot B-202 près du luminaire. Accéder au Lot B-302 (clé chez concierge M. Mateus Silva, 079 412 88 10), remplacer le siphon/joint défectueux et transmettre rapport photo pour l’assurance bâtiment.

Plafond sans devis : CHF 800.00 HT (Référente : Camille Roch · Plafond gérance : CHF 1 500.00 HT).

RÉGIE SOREL & CHUIT SA

Décompte Annuel de Chauffage, Eau Chaude & Frais Accessoires

EXERCICE : 01.07.2025 – 30.06.2026
Lot B-202 (92 m² / 1 065 m² = 8,6385 %)

Décompte Individuel — M. et Mme Karim Benali (`Lot B-202`)

Piège : La réparation du brûleur (`CHF 3 400.–`), le dépannage ascenseur (`CHF 1 100.–`) et l’assurance bâtiment (`CHF 1 800.–`) ont été exclus de ce décompte car la loi (`OBLF`) interdit de facturer les réparations et assurances au locataire.

Poste de charges récupérables (`art. 257b CO`)	Total Immeuble B (`1 065 m²`)	Clé (`92 m²`)	Quote-part `Lot B-202`
Mazout de chauffage & eau chaude (variation de stock incluse)	CHF 24 850.00	8,6385 %	CHF 2 146.65
Abonnement révision brûleur, ramonage & électricité chaufferie	CHF 2 100.00	8,6385 %	CHF 181.40
Électricité des parties communes & Conciergerie récupérable	CHF 8 750.00	8,6385 %	CHF 755.85
Frais administratifs de décompte (3,5 % HT + TVA)	CHF 1 285.00	8,6385 %	CHF 111.00
TOTAL DES CHARGES RÉELLES DU LOT B-202	CHF 36 985.00	8,6385 %	CHF 3 194.90
Moins : 12 acomptes mensuels versés (`12 × CHF 240.00`)			− CHF 2 880.00
SOLDE À PAYER PAR LE LOCATAIRE SOUS 30 JOURS			+ CHF 314.90

RÉGIE SOREL & CHUIT SA

Décompte Annuel Propriétaire & Avis Comminatoire (`art. 257d CO`)

MANDAT : FPPH-BAT-B
Valeur immeuble : CHF 6 060 000.–

1. Compte d’Exploitation Propriétaire (Fondation FPPH · Bâtiment B)

Poste du décompte de gestion	Montant Annuel (`CHF`)	Ratio / Commentaire
Revenus locatifs nets (14 lots B + 14 places Parking B)	CHF 328 560.00	100 % des baux facturés
Entretien technique bâtiment B (chaufferie, sanitaire, menuiserie, ascenseur, concierge)	− CHF 39 600.00	Non récupérable sur locataires
Quote-part des charges du Parking souterrain commun (`14/26e`)	− CHF 8 920.00	Servitude `RF-SERV-2018-409`
Assurance bâtiment (`CHF 4 850.–`), Impôt IIC (`CHF 12 120.–`) & Honoraires régie (`CHF 18 710.–`)	− CHF 35 680.00	Total charges : `CHF 84 200.00`
REVENU NET VERSÉ À LA FONDATION FPPH	CHF 244 360.00	Rendement net : 4,03 %

2. Mise en Demeure Officielle `art. 257d CO` (`Lot B-402` · Époux Diallo)

Attention : Envoi sous 2 plis recommandés séparés (M. Diallo + Mme Diallo car logement familial `art. 266n CO`), délai impératif de 30 jours pour régler CHF 4 440.00, avec menace explicite de résiliation anticipée.

RÉGIE SOREL & CHUIT SA

Administration PPE · Bâtiment A (Ch. du Clos-Cheluez 12 · RF 4812)

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU : 14.05.2027
Total quotes-parts : 1 000 ‰ (9 lots)

Dossier d’Assemblée Générale de la PPE A (Budget `CHF 68 000.–` & Majorités)

Règle des 3 majorités en AG PPE : 1) Majorité simple : comptes, budget et travaux nécessaires d’entretien (réfection étanchéité toiture Lot A-08 : CHF 5 200.–) ; 2) Double majorité (têtes + millièmes > 500 ‰) : travaux utiles de modernisation (pré-équipement bornes électriques au parking : 12/26e = CHF 8 400.–) ; 3) Unanimité (9/9) : changement de destination d’une partie commune (suppression de la pelouse).

Lot PPE	Étage	Copropriétaire inscrit au RF	Quote-part (`‰`)	Charges (`CHF 56k`)	Fonds rénov. (`CHF 12k`)	Total Annuel (`CHF 68k`)
`A-01`	Rez	M. Laurent Perrin	98 ‰	CHF 5 488.–	CHF 1 176.–	CHF 6 664.–
`A-02`	Rez	Mmes C. Tissot & S. Vargas	102 ‰	CHF 5 712.–	CHF 1 224.–	CHF 6 936.–
`A-03 à A-05`	1er–2e	Roch-Bovay, Yilmaz, Dr Monnier	320 ‰	CHF 17 920.–	CHF 3 840.–	CHF 21 760.–
`A-06`	2e	M. Hendrik Bakker (loué à L. Meyer)	115 ‰	CHF 6 440.–	CHF 1 380.–	CHF 7 820.–
`A-07 & A-09`	3e/Att.	Succ. Montandon & Mme Deonna	200 ‰	CHF 11 200.–	CHF 2 400.–	CHF 13 600.–
`A-08`	Attique	M. Marc-Antoine Duchêne (Président)	165 ‰	CHF 9 240.–	CHF 1 980.–	CHF 11 220.–
TOTAL COMMUNAUTÉ DES COPROPRIÉTAIRES PPE A			1 000 ‰	CHF 56 000.–	CHF 12 000.–	CHF 68 000.–

Les 7 Documents Conventionnels de Gestion Immobilière

Demande de location d’appartement & Contrôle de solvabilité (`art. 264 CO`)

Contrat de Bail à Loyer (`Lot B-202`) & Avis Officiel de Fixation du Loyer Initial

État Locatif Annuel — Bâtiment B (14 Lots + 14 Places de Parking)

1. Extrait PV d’État des Lieux de Sortie (`Lot B-302` · Occupation 4,5 ans)

2. Bon de Travail Officiel (`TK-2026-104` adressé à Piguet Sanitaire SA)

Décompte Individuel — M. et Mme Karim Benali (`Lot B-202`)

1. Compte d’Exploitation Propriétaire (Fondation FPPH · Bâtiment B)

2. Mise en Demeure Officielle `art. 257d CO` (`Lot B-402` · Époux Diallo)

Dossier d’Assemblée Générale de la PPE A (Budget `CHF 68 000.–` & Majorités)